+7 (812) 386-44-44 
Как проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью?
Приобретение жилья – важное событие для многих людей. Чтобы оно не было омрачено потерей денег или длительными судебными тяжбами, перед покупкой важно проверить юридическую чистоту квартиры. Оптимальное решение для покупателя – обратиться к специалистам, которые работают в этой сфере и знают, на что обратить внимание. А те, кто рассчитывает на свои силы, могут узнать об основных этапах проверки из этой статьи.
Что такое юридическая чистота сделки и зачем её проверять
Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью – это процедура изучения, анализа информации, относящейся к объекту и сторонам договора, а также оценки возможных рисков, которые могут привести к срыву сделки или её оспариванию.
Для покупателя тщательная проверка недвижимости до подписания договора купли-продажи (ДКП) сводит к минимуму вероятность пострадать от преступников, продающих квартиры по поддельным документам или с использованием других мошеннических схем.
Но это не единственная причина быть внимательным при покупке недвижимого имущества на вторичном рынке. Создать проблемы новому собственнику могут не только мошенники, но и обделённые наследники, бывшие супруги или другие лица, чьи права были нарушены при совершении предыдущих юридически значимых действий с объектом.
Честный продавец также заинтересован в максимальной прозрачности сделки, ведь если потом её признают недействительной, ему придётся возвращать деньги.
На что обратить внимание покупателю квартиры или другой недвижимости
Перечень документов, подлежащих изучению, может сильно различаться для разных объектов. Он зависит от оснований приобретения прав текущим владельцем, характеристик помещения, прав третьих лиц и других параметров. Но проверка, предшествующая покупке квартиры или другой недвижимости, всегда включает:
- изучение правоустанавливающих документов и данных государственных реестров в отношении объекта, анализ истории перехода прав на него;
- проверку документов продавца;
- получение и анализ информации о третьих лицах, имеющих какие-либо права на помещение, прогнозирование возможных претензий с их стороны.
Проверка объекта
В первую очередь потенциальному покупателю надо внимательно изучить документы, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости. Для имущества, приобретённого после 2016 года, это будет только выписка из ЕГРН, с 1998 по 2016 год владельцам выдавались также свидетельства о праве собственности (они сохраняют юридическую силу). Право собственности на недвижимость, которое возникло до создания единого госреестра, подтверждается штампом о регистрации договора в БТИ.
Выписка из ЕГРН содержит достоверную информацию о самом объекте, его собственниках, основаниях возникновения прав, обременениях. У продавца следует потребовать актуальную выписку, полученную не больше месяца назад. Для частного дома нужна и выписка на земельный участок.
Помимо данных госреестра, надо изучить документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор или судебное решение.
Изучение этих документов важно для оценки возможных рисков. Например, если квартира куплена недавно, стоит убедиться, что ДКП исполнен обеими сторонами, то есть нынешний владелец полностью передал деньги прежнему хозяину. Если окажется, что расчёты по предыдущей сделке не завершены, у нового покупателя есть риск стать участником судебных разбирательств по этому поводу.
Особого внимания требуют случаи, когда право собственности возникло на основе договоров ренты, мены, дарения, так как они чаще других фигурируют в мошеннических схемах. Такие договоры лучше проверять не самостоятельно, а с участием профильного юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.
Кроме правоустанавливающих документов на объект, стоит изучить:
- техническую документацию (чтобы обнаружить незаконную или несогласованную перепланировку, расхождения по метражу и другим параметрам с данными ЕГРН),
- сведения об оплате коммунальных услуг, отсутствии задолженности.
Общий срок исковой давности составляет 3 года, поэтому надо отследить судьбу объекта недвижимости за этот период. Любые спорные вопросы, по которым ещё не истёк срок давности, могут стать предметом судебной тяжбы с неясным для нового владельца исходом.
Проверка личности продавца
До подписания ДКП надо достоверно установить личность продавца, сопоставив данные его паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, со сведениями из ЕГРН.
При сомнениях в дееспособности контрагента (очень преклонный возраст, неадекватное поведение и т. п.) можно попросить справки из ПНД и наркологического диспансера о том, что человек не состоит на учёте. Она не даёт стопроцентной гарантии, но снижает риски.
Если сделка совершается не владельцем жилья, а другим лицом по доверенности, стоит тщательно проверить его полномочия. Подлинность и действительность нотариальной доверенности можно проверить онлайн через сервис Федеральной нотариальной палаты.
Права третьих лиц
Нарушение прав третьих лиц при заключении ДКП может повлечь признание сделки недействительной и применение последствий, предусмотренных ГК РФ.
Чтобы убедиться в отсутствии притязаний лиц, не участвующих в сделке, надо запросить у собственника информацию о гражданах, зарегистрированных в квартире, а также снятых с регистрационного учёта из-за нахождения в местах лишения свободы, в связи с безвестным исчезновением и по другим подобным основаниям. Эта информация может быть оформлена в виде выписки из домовой книги, единого жилищного документа (для москвичей и жителей Московской области) или в другой форме, предусмотренной региональным законодательством.
В зависимости от оснований приобретения жилья продавцом, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие отсутствие обременений. Например, если недвижимость покупали на кредитные деньги, запросите справку о погашении ипотечного кредита.
Все документы должны быть предоставлены в оригинале. Если продавец показывает только копии или фотографии, не стоит заключать договор до получения подлинников. Справки и выписки, имеющие срок действия, стоит запросить повторно непосредственно перед заключением ДКП.
При каких обстоятельствах стоит насторожиться: распространённые риски при покупке недвижимости
Низкая цена на жилье, отвечающее всем запросам покупателя, может снизить его бдительность, что приведёт к приобретению сомнительного объекта. Вот моменты, которые должны насторожить:
- неоднократная смена собственников за последние 3 года;
- расхождения в документах, несовпадение информации с общедоступными данными ЕГРН;
- необоснованная спешка в заключении ДКП со стороны продавца или риелтора, действующего в его интересах.
Некоторые ситуации требуют более тщательной проверки и изучения документов.
Несовершеннолетний является собственником недвижимости или зарегистрирован там
Если квартира в собственности у несовершеннолетнего, то для совершения сделки необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие понадобится и в случаях, когда продажа затрагивает интересы зарегистрированных в жилье несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.
Сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению.
Когда несовершеннолетний не является собственником жилья, но зарегистрирован там, это также чревато для нового владельца лишними сложностями. Снимать его с регистрационного учёта, скорее всего, придётся в судебном порядке.
Отдельный случай – жильё, в которое вложен материнский капитал. Если в нарушение закона детям не были выделены доли, они впоследствии могут предъявить свои права.
Квартира досталась продавцу по наследству
Существует вероятность появления других наследников, которые вовремя не реализовали свои права (например, на получение обязательной или супружеской доли). Поэтому надо обратить внимание на сроки вступления в наследство. Если прошло 10 и более лет, претендентов на имущество точно можно не опасаться.
Продавец состоит в браке
По общему правилу, имущество, приобретённое супругами в период брака – их совместная собственность, даже если по документам оно оформлено на одного из них. На отчуждение такой квартиры требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Исключение – если брачным договором изменён режим собственности супругов либо жильё получено одним из них по безвозмездной сделке (наследование, дарение).
Даже если брак расторгнут, а раздел имущества не производился, это не исключает в будущем претензий со стороны бывшего супруга. От покупки такой недвижимости стоит воздержаться, по крайней мере, в пределах срока исковой давности.
У недвижимости несколько собственников
Когда на стороне продавца выступают несколько лиц, алгоритм действий будет тем же, но изучать потребуется документы каждого из них.
Если же свою долю отчуждает один из собственников, надо учитывать преимущественное право других владельцев на выкуп доли. Запросите у продавца документы, подтверждающие извещение остальных собственников о продаже и истечение сроков, установленных для принятия ими решения.
Недвижимость приобретается у застройщика
Заключая договор долевого участия, надо изучить информацию о строительной компании и проверить документы на соответствие нормам Закона № 214-ФЗ. Основную информацию о застройщиках можно найти на сервисе проверки новостроек на портале наш.дом.рф.
Когда застройщик продаёт квартиры по ДКП после ввода дома в эксплуатацию, необходимо не только проверять документы по общему алгоритму, но и обратить внимание на качество объекта, изучив информацию о ходе строительства на указанном ресурсе.
Кто может помочь с проверкой
Проверить юридическую чистоту сделки предлагают агентства недвижимости, частные риелторы, кредитные брокеры (при оформлении ипотеки) и некоторые другие организации, работающие с недвижимостью. Однако все эти лица обычно не являются юристами и не гарантируют качество такой проверки.
Обезопасить себя от многих потенциальных проблем может оформление сделки через нотариуса. До совершения нотариального действия он проверит правоспособность и дееспособность продавца, соблюдение порядка обретения им прав на отчуждаемый объект. Однако нотариус не будет изучать всю историю смены собственников и вникать во многие другие вопросы, которые могут иметь последствия для покупателя.
Для тщательной проверки и профессиональной оценки ситуации лучше привлечь опытного юриста. Он изучит документы с правовой точки зрения и даст рекомендации, которые позволят значительно снизить риски.
Примеры из практики
В нашей практике нередки случаи защиты интересов граждан, пострадавших от незаконных сделок с недвижимостью.
Например, один из клиентов по объективным причинам пропустил срок принятия наследства после смерти брата. В состав имущества в числе прочего входила квартира. Когда гражданин обратился, чтобы помочь восстановить срок вступления в наследство, выяснилось, что квартира после смерти собственника уже продана третьим лицам.
В суде нам удалось доказать, что при сделке купли-продажи использовались подложные документы, она была признана недействительной. Квартира в итоге досталась законному наследнику.
Юридическая проверка чистоты сделки позволяет покупателям избегать ситуаций, подобных той, в которой оказались покупатели квартиры.
Вопросы по теме
Собственник продаёт квартиру с большой скидкой, так как планирует банкротство. Какие риски такая покупка несёт для нового собственника?
Сделка, заключённая гражданином в течение года до начала процедуры его банкротства, может быть оспорена как подозрительная. Это не значит, что суд обязательно признает её недействительной, для этого нужны основания, предусмотренные Законом о банкротстве. Однако новому собственнику всё равно придётся потратить время на судебные разбирательства. От такой сделки лучше воздержаться.
Какие «подводные камни» могут быть у квартир, полученных прежним владельцем в порядке приватизации?
Если на момент приватизации в квартире проживали другие лица, которые имели право на долю, но отказались от участия в приватизации, за ними сохраняется право бессрочного проживания в этом помещении.
На что обратить внимание при покупке жилья, собственник которого ограничен в дееспособности?
На совершение такой сделки требуется согласие органа опеки, а договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Ни один алгоритм проверки недвижимости перед сделкой не гарантирует того, что в дальнейшем у нового собственника не возникнет спорных ситуаций. Однако грамотное юридическое сопровождение позволяет свести эти риски к минимуму.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023)
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023)
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 24.07.2023)
- Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 31.07.2023)
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023)
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 04.08.2023)
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30.11.2016)
- Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, ред. от 10.07.2023)
- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 04.08.2023)
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 04.08.2023)
- Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ред. от 28.12.2022)
- Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 11.06.2021)
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (ред. от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании».
Читайте также: